Visa E2 et loyer commercial : nos conseils.

Dernière mise à jour le 2 février 2022 par Sylvain PERRET

J’ai toujours eu une vision prudente de l’investissement. Le moins que l’on puisse dire, c’est que je ne suis pas un kamikaze. Cela m’a beaucoup servi dans la vie, cela a protégé mes proches. Cela m’a peut-être bridé aussi. Peut-être aurais-je “réalisé de grandes choses” si j’avais été un peu plus casse-cou, un peu plus « rentre dedans », mais on ne se refait pas et quand je vois ma famille, mes enfants et notre vie aux USA, je n’ai clairement pas de regrets.

(Vous devez vous dire « mais où va-t-il avec ses réflexions philosophiques de grand matin ? » j’y viens, j’y viens…)

J’applique cette approche prudente quand je conseille mes clients dans leurs projets dans le cadre d’un visa E2. Très souvent, je suis questionné sur les loyers commerciaux. Vis-à-vis de cela, je conseille à mes clients d’avoir les moyens de leurs ambitions. Aux USA, on ne sort pas d’un lease commercial (bail commercial) et si vous ne pouvez pas payer votre loyer, au final, vous le paierez quand même, et fortement majoré en général (aux USA, ce que vous ne pouvez pas payer, vous le payez deux fois). Il faut donc prendre des engagements réalistes face à son projet et face, surtout, à ses moyens.

Quand j’ai des clients qui arrivent avec un budget “faible”, c’est-à-dire moins de 100 000 $, je leur conseille de racheter un business ou de trouver un local avec un loyer modéré, s’il faut donner un montant, je dirais 2500 $ maxi. Partons du principe que tout se passe bien pour eux et, avec un loyer faible, ils en garderont plus dans leur poche. Mais même si ça se passe mal, ils arriveront généralement à faire face à ce type de loyer.

En effet, il faut garder à l’esprit deux particularités des USA :

• L’économie est plus cyclique qu’en Europe : la croissance y est plus forte, les crises plus rapides et plus profondes. Il n’y a pas d’amortisseur : pas d’assurance chômage, beaucoup moins de fonctionnaires. Je suis volontairement caricaturale, mais en France, quand il y a une crise, les personnes qui perdent leur job sont indemnisées longtemps, et les nombreux fonctionnaires consomment toujours, cela amortit la crise. Pas de ça ici. Quand ça va bien, il faut mettre de l’argent de cote, car quand ça va mal, ça peut tomber très bas, très vite.
• Le locataire d’un business qui ne paye pas son loyer sera dehors en un mois (mais vous devrez encore l’intégralité des mois de loyer à venir)…. Il ne faut jamais être en défaut vis-à-vis de son landlord, jamais.

De plus, la création ou la reprise d’un business aux USA, dans le cadre d’un visa E2 ou non, est rarement un long fleuve tranquille, il y a souvent de nombreuses surprises.

Aussi, le montant des loyers est un critère que je prends en compte de plus en plus dans la sélection des affaires que je présente à mes clients.

Un autre élément de réflexion est le potentiel de l’affaire. Un des ratios que j’affectionne est le ratio « loyer / chiffre d’affaires ». Pour moi, il doit être de 12% maximum. En effet, une affaire qui fait 300 000 $ de chiffre d’affaires et paye 7 000 $ de loyer (7000×12/300000 = 28 %) ne travaille pas pour payer les entrepreneurs, mais pour payer le propriétaire des locaux. Il faut donc bien estimer, surtout en création, le chiffre d’affaires potentiel. Par exemple, les plus beaux “French coffee shop” que j’ai vu font dans les 800 000 $ de chiffre d’affaire et ils sont rares, en moyenne, c’est plutôt dans les 350 000 $ à 400 000 $. Un loyer de 4000 $ est supportable dans ce cas, rarement plus.

Selon les villes, c’est assez difficile actuellement : À Orlando par exemple, il y a peu de locaux commerciaux vacants donc les prix s’envolent.

Bien entendu, un bon emplacement signifie un loyer élevé. C’est vrai, il faut donc résoudre l’équation “Bon emplacement + Potentiel de l’activité + Loyer correct = succès de l’affaire”. Dans beaucoup de malls (centres commerciaux), seules les enseignes nationales sont présentes (T-Mobile, Victoria secret, Subway, Old Navy…). C’est parce que elles seules peuvent générer assez d’activité pour justifier de tels loyers et aussi parce qu’il y a une structure financière forte derrière de nature à rassurer le propriétaire des murs.

J’ai été sollicité plusieurs fois par des clients et des franchises nationales Françaises pour essayer d’obtenir un local dans les malls très fréquentés d’Orlando que sont Mall at

Millenia et Florida Mall. Quand on m’a répondu, j’ai été écouté poliment, mais on m’a très vite fait comprendre que même pour une franchise nationale française, il n’avaient pas assez de répondant sur le sol US pour prétendre avoir un tel local sauf à verser un deposit (caution) très très conséquent (un landlord m’a indiqué demander 3 ans de loyer versé d’avance dans ce cas de figure….). De plus, avec de tels loyers (généralement plus de 60$ par square feet annuel, soit 7500 $ par mois pour 120 à 150 m2), il est difficile d’être rentable. On est ici encore très loin de certains emplacements à Miami ou on m’a annonce 160$/ sq feet/ an sur une petite surface. Pour 50 m2, cela revenait 7000 $ par mois. Certaines activités, ou le CA au mètre carré est très élevé et la marge conséquente, peuvent se le permettre (bijoux, marques de luxe, Apple aussi…), mais d’autres activités sont disqualifiées. Le fait que le futur locataire soit demandeur de visa E2 est aussi un handicap qu’il faudra surmonter et là, l’expérience en la matière de Objectif USA prend toute sa valeur.

Cet article ne vise pas à vous décourager, il n’est pas pessimiste, il est réaliste par rapport à la donne actuelle. Quand nous sommes arrivés aux USA, en 2010, la donne était très différente. Il y avait pléthore de locaux vides, on nous a déroulé le tapis rouge à l’époque. Le marché s’est transformé en 6 ans, on est clairement aujourd’hui dans un “landlord market” et il faut agir en conséquence.

Bien sûr, cette réflexion est différente dans le cas où vous avez un projet avec une bonne visibilité de progression d’activité à moyen terme, et où vous avez une réserve de cash qui vous permet de faire face tant que vous n’avez pas atteint l’équilibre. Enfin, vous avez peut-être une vision moins prudente que la mienne, plus dynamique, plus « prise de risque » et c’est peut-être ce qui fera votre fortune.