Tout ce qu’il faut savoir sur les « escrow accounts » (comptes séquestres) en Floride

Dernière mise à jour le 2 octobre 2024

Dans le cadre des transactions immobilières ou commerciales, en particulier en Floride, le terme “escrow account” apparaît fréquemment. Que vous achetiez une maison ou une entreprise (par exemple, dans le cadre d’une demande de visa E2), il est important de bien comprendre le fonctionnement de ce type de compte. Cet article vous éclaire sur les aspects essentiels des comptes séquestres, en expliquant leur utilité et leur gestion.

En tant que business broker agréé en Floride, je pourrais être amené à gérer un escrow account. Toutefois, j’ai pris la décision de ne pas le faire, et j’explique pourquoi en fin d’article.

Qu’est-ce qu’un compte séquestre ?

Un compte séquestre est un compte détenu par une tierce partie, utilisé pour conserver des fonds jusqu’à ce que certaines conditions soient remplies. Dans le cadre d’une transaction immobilière, l’acheteur y dépose un montant convenu, et les fonds ne sont débloqués qu’une fois que toutes les obligations contractuelles, telles que les inspections ou l’approbation d’un prêt, sont respectées.

Les comptes séquestres en Floride

La Floride dispose de réglementations spécifiques concernant les comptes séquestres. Les transactions immobilières dans cet État utilisent souvent ce mécanisme pour protéger à la fois l’acheteur et le vendeur tout au long du processus. La Commission immobilière de Floride (FREC) établit les règles de gestion de ces comptes, assurant ainsi la transparence et la sécurité pour toutes les parties impliquées.

Qui peut ouvrir un compte séquestre ?

En Floride, deux types de professionnels sont autorisés à gérer un escrow account :

• Avocats : De nombreux avocats spécialisés en immobilier proposent des services de compte séquestre dans le cadre de leur assistance.
• Agents immobiliers agréés : Les agents immobiliers licenciés en Floride peuvent également gérer des comptes séquestres. Cependant, ce service n’est pas systématiquement proposé par tous les agents, il est donc important de vérifier ce point lorsque vous engagez un agent.

Il est primordial de vérifier que les professionnels en question sont bien ce qu’ils prétendent être : avocats ou courtiers immobiliers agréés. Vous pouvez vérifier leurs licences auprès des associations du barreau (comme le barreau de Floride) ou d’agences d’État telles que la DBPR (Department of Business and Professional Regulation) en Floride.

Escrow account et visa E2

Si vous envisagez une demande de visa E2, nécessitant un investissement dans une entreprise ou une propriété aux États-Unis, un escrow account peut jouer un rôle clé dans le respect des critères de conformité. Les fonds investis doivent être exposés à un risque pour être admissibles au visa, et le compte séquestre permet de prouver cet engagement. Le prix de l’entreprise est placé dans ce compte et est débloqué lors de la clôture de la transaction, sous réserve de l’obtention du visa. Cela garantit un suivi et une gestion rigoureuse de l’investissement jusqu’à la validation du visa.

Nous conseillons toujours d’inclure une clause de contingence pour le visa E2 dans un accord d’achat d’actifs d’entreprise.

À qui appartiennent les fonds ?

Les fonds déposés dans un compte séquestre appartiennent techniquement à l’acheteur jusqu’à la finalisation de la transaction. Le gestionnaire du compte, qu’il s’agisse d’un avocat ou d’un agent immobilier, a une responsabilité fiduciaire envers les deux parties et doit administrer les fonds sans en revendiquer la propriété.

Gestion des comptes séquestres

La gestion d’un compte séquestre implique une communication régulière entre toutes les parties concernées. Le gestionnaire du compte a la responsabilité de sécuriser les fonds jusqu’à ce que toutes les conditions, telles que les contingences, soient remplies. Il peut aussi être chargé de la distribution des fonds une fois la transaction finalisée, de gérer les dépôts et de documenter l’activité du compte.

Qu’est-ce qu’une contingence ?

Une contingence est une condition qui doit être remplie pour que la transaction puisse aboutir. Par exemple, un acheteur peut stipuler que l’achat est conditionné à une inspection immobilière réussie, à l’obtention d’un financement ou à l’approbation du visa E2. Si la contingence n’est pas remplie, l’acheteur a le droit de récupérer son argent déposé dans le compte séquestre.

Comment se déroule la clôture ?

Lorsque toutes les conditions sont remplies et que les obligations de l’acheteur et du vendeur sont respectées, le gestionnaire du compte séquestre libère les fonds. Ce processus se déroule généralement lors de la clôture de la transactio, moment où le titre de propriété est transféré à l’acheteur et le vendeur reçoit le paiement.

Que se passe-t-il en cas de litige concernant un compte séquestre ?

Des litiges peuvent parfois survenir concernant les fonds séquestrés, notamment si une partie estime que l’autre n’a pas respecté ses obligations. Dans ce cas, le gestionnaire du compte est tenu de suivre les protocoles légaux, ce qui peut inclure la rétention des fonds jusqu’à la résolution du différend, généralement par voie légale ou par médiation.

Aspects pratiques de l’utilisation d’un compte séquestre

D’un point de vue pratique, lorsque vous travaillez avec un avocat pour ouvrir un compte séquestre, celui-ci vous fournira généralement des instructions pour effectuer un virement bancaire. Il est important de noter que le nom du compte comporte souvent des termes tels que “Trust account” ou “client account”, ce qui signifie qu’il est détenu pour une tierce partie. Afin de minimiser le risque de fraude, le cabinet d’avocats pourra vous communiquer une partie du numéro de compte par téléphone plutôt que par e-mail. Cette mesure supplémentaire garantit un transfert sécurisé des fonds vers le bon compte, tout en évitant les fraudes ou les accès non autorisés.

Il ne suffit pas de dire “c’est un escrow account” pour qu’il s’agisse d’un véritable compte séquestre. J’ai malheureusement été témoin de “faux comptes séquestres” ouverts par des “faux avocats” ou des “faux agents immobiliers”, où des personnes ont transféré leur argent, sans le savoir, directement sur le compte de fraudeurs. Cela constitue ce que l’on appelle une “conversion”, la pire forme de mauvaise gestion d’un compte séquestre. La conversion est l’acte illégal consistant à s’approprier des biens appartenant à autrui, tels que les fonds d’un compte séquestre, et à les utiliser à des fins personnelles sans autorisation.

Pourquoi je préfère ne pas gérer de comptes séquestres

Bien que la gestion d’un compte séquestre puisse sembler simple, c’est en réalité une tâche complexe et chronophage. Elle implique la gestion de sommes d’argent importantes, la tenue de registres détaillés, et le respect de réglementations strictes. Pour ces raisons, de nombreux professionnels de l’immobilier préfèrent confier cette gestion à des cabinets spécialisés ou à des avocats afin d’éviter la responsabilité et le fardeau administratif.

Je préfère me concentrer sur ce que je fais le mieux : l’évaluation d’entreprises, les transactions commerciales et l’accompagnement des entrepreneurs étrangers dans la compréhension du fonctionnement des affaires aux États-Unis. J’ai décidé de laisser la gestion des comptes séquestres aux avocats, qui sont bien mieux équipés pour s’en occuper. Cela offre également à mes clients la tranquillité d’esprit : leurs fonds sont gérés par une tierce partie neutre.