Dernière mise à jour le 26 août 2022 par Sylvain PERRET
L’un des pièges lorsqu’on crée our rachète une affaire aux USA, dans le cadre d’un visa E2 par exemple, après avoir déjà été entrepreneur en France est de vouloir tenter de rapprocher ce que l’on découvre à ce que l’on connaissait en France.
C’est en particulier vrai pour les baux commerciaux. Le fonctionnement des « Commercial Lease » est assez différent des baux commerciaux français.
L’explication principale, à mon avis, tient au fait que beaucoup de points sont réglés par la loi en France, alors qu’aux USA ces points sont réglés par le contrat.
Oubliez donc le sacro saint 3-6-9 Français et toutes les protections qu’il engendre pour le locataire !
Clairement, en matière de location aux USA, commerciale ou non, le locataire (tenant) n’est pas protégé, le propriétaire (landlord) oui ……. c’est à dire plus ou moins l’inverse de la France.
D’où la nécessité de négocier chaque point et de se faire aider par un broker (1) (agent immobilier) ou un avocat sur ce point.
Les points principaux à vérifier dans un bail sont les mêmes qu’en France : Durée, loyer, renouvellement, caution ou dépôt, travaux à réaliser.
La durée.
Comme dit plus haut, exit les 3-6-9. La durée est purement contractuelle et tout peut s’imaginer en fonction … de l’offre et de la demande. Il est clair qu’idéalement, le locataire-créateur souhaite une durée courte pour lui permettre de sortir au cas où et le propriétaire une durée longue pour s’assurer la tranquillité. Toutefois, selon la santé de l’économie et le secteur visé, il n’y aura peut-être pas beaucoup de négociation possible. Sur un emplacement de 1re qualité avec beaucoup de trafic, le propriétaire aura certainement plusieurs locataires solliciteurs à la fois. Il est clair que si vous êtes exigeants, vous serez écartés. Par contre, si l’emplacement est moins important pour vous et que le marché est très calme, le propriétaire peut être à même de faire des concessions parfois surprenantes. La durée que j’ai personnellement beaucoup vue est 5 ans. Mais j’ai aussi vue 10 ans pour un emplacement number one et 1 an pour un local excentré et vide depuis 18 mois. Encore une fois, ici, c’est le contrat qui prime.
Le renouvellement.
Le droit au renouvellement du bail (L145-4 du code de commerce) est une « exception française », ça n’existe pas (ou peu) ailleurs et certainement pas aux USA. En l’occurrence, si rien n’a été prévu, à l’issue de la durée prévue, le bail est simplement fini. Il reste donc soit à quitter le local soit à renégocier un autre bail (préalablement de préférence). Mais il n’existe aucun « droit » à rester en place. Les conditions du nouveau bail ne sont en aucun cas limitées par quoi que ce soit. Votre affaire marche fort, votre emplacement a bénéficié d’une forte amélioration de positionnement : attendez-vous à une forte augmentation de loyer !
C’est pourquoi il est possible, dans le contrat initial, de prévoir une clause de renouvellement à l’issue du bail en réglant la question de la durée du renouvellement et du nouveau loyer. J’ai vu récemment un « 4 +3 +3 ». Quatre années initiales, 3 ans de 1er renouvellement avec un loyer majoré de 10%, puis à nouveau 3 ans de 2e renouvellement avec un loyer majoré à nouveau de 10%. Dans ce cas, nous sommes en univers certain pour 10 ans.
Attention à un piège fréquent : une fenêtre de renouvellement « volontairement » très courte. On voit des leases où la période pour demander le renouvellement est « au plus tôt » 120 jours avant l’expiration du bail et « au plus tard » 90 jours avant l’expiration du bail. Si vous loupez cette période, vous pouvez vous retrouver dehors… Ca parait fou mais si le propriétaire y a intérêt, il n’aura pas d’état d’âme. Et ne comptez pas sur une indemnisation dans ce cas.
Le loyer.
Il est très librement fixé entre le propriétaire et le locataire. Il est aisé de trouver des sites internet permettant de trouver des références pour se faire une idée du marché (Zillow, Loopnet…). Le loyer est généralement exprimé en Loyer annuel / square foot. Un local de 1500 square feet (140 m2) loué $20.00 par square foot (pied carré :) )sera donc loué annuellement $30,000.00 par an soit $2,500.00 par mois. Il est d’usage, comme partout, de négocier. Toutefois, je déconseille de faire des propositions trop en dessous de ce qui est demandé. Le propriétaire pourrait trouver la proposition insultante et se retirer de la négociation sans retour. Enfin, quand un accord entre les parties est trouvé, il est très mal vu de « revenir » aux négociations. Il y a un temps pour négocier, puis pour se décider.
À ce loyer de base (base rent), s’ajoutent les charges mensuelles qui peuvent être lourdes si elles incluent par exemple un gardien, une animation dans une zone commerciale … C’est un point à ne pas sous-estimer. Concernant les charges, il est intéressant de savoir si la zone commerciale est bien remplie afin que ces charges ne soient partagées par de moins en moins de locataires d’où une hausse de votre quote-part. Les charges sont généralement revues tous les ans et vous obtenez à ce moment un état financier de l’association qui gère votre zone.
Au loyer de base, peut aussi s’ajouter un loyer proportionnel à votre activité, basé sur vos déclarations mensuelles de « sales tax ». Ici, tout est possible : un plancher, un plafond, une progression …….
Attention à rester à jour de ses loyers, car l’expulsion peut venir très vite aux USA. Et, une fois expulsé, vous restez redevable de la totalité des loyers jusqu’à la fin du bail. En cas de difficulté, la technique dite « de l’autruche » ne donne pas de bons résultats. Il vaut mieux dans ce cas, immédiatement tenter de négocier.
Les travaux dans le local.
Si vous êtes tenté par un local neuf, n’ayant jamais été occupé, il faut être très précis sur « qui est responsable 
de quoi » en matière de travaux. Un partage des couts précis réalisé par un professionnel, un échéancier précis seront d’une aide précieuse si des imprévus survenaient.
Ces travaux sont souvent soumis à différentes autorisations et différents contrôles au long du chantier. Encore une fois ici, l’aide d’un professionnel habitué à gérer des projets de ce type me paraît indispensable (general contractor, architecte…).
Dans un local qui a déjà été occupé, si l’activité n’est pas spécifique (attention pour le cas de la restauration), il y aura certainement des travaux d’aménagement à prévoir quand même. Il n’est pas rare dans ce cas, si vous êtes sur un bail un peu long (5 ans par exemple) que le propriétaire participe aux travaux à travers une aide financière (cash allowance) qui peut prendre la forme d’un paiement partiel des factures ou de loyers gratuits.
Il faut noter que les travaux fixés aux murs deviennent une partie du local et ne sont donc pas « démontables » en fin de bail, ils deviennent partie intégrante du local. En matière comptable, ces éléments seront donc amortissables sur la base de la durée du bail et non leur durée intrinsèque d’utilisation.
Caution ou dépôt de garantie
La plupart des baux américains prévoient un montant en dépôt de garantie (deposit). Usuellement, la somme correspond à 2 mois de loyers. Mais si votre dossier semble risqué pour le propriétaire, il peut arriver de voir 4 mois et même 6 mois dans certains cas. Ce dépôt est placé en compte séquestre (escrow ….. ne fuyez pas quand vous entendez le terme « escrow » qui sonne bien comme notre « escroc » français !!) et vous avez donc une garantie de récupérer ces fonds en fin de bail sauf s’ils ont du être utilisés pour un problème de retard de loyer ou de dégradation.
Ce que je regarde personnellement en priorité dans un lease (liste non limitative)
- La définition précise de ce qui est à la charge du locataire et du propriétaire : un exemple, qui répare la climatisation en cas de panne ?
- Les obligations du locataire : j’incite le locataire à se faire un tableau de ce qu’il doit faire (contrat d’entretien de la clim, assurance…) de façon à ne jamais être en faute et ne pas ouvrir la porte à un « breach of contract » que le propriétaire pourrait vouloir exploiter
- L’usage autorisé du local (permitted use) afin de s’assurer qu’il est assez large. Exemple : restaurant est plus large que « Crepes restaurant ». cela permet de rebondir si un concept ne marche pas
- Ce pourquoi le locataire doit demander des autorisations au propriétaire (toujours par écrit)
- La facilité à faire un « assignment of lease », c’est à dire à transmettre le lease à une autre personne en cas de revente de l’affaire. J’aime la formulation « the landlord’s consent cannot be unreasonably withheld or conditioned ». Même si c’est discutable (et discuté fréquemment en justice), cela donne une indication si le landlord risque d’être un frein ou non à une éventuelle revente
- Le texte relatif aux « options de renouvellement » et aux conditions dans lesquelles ces options doivent être exercées.
Un indicateur pour moi, la longueur du document : 10 à 20 pages en caractères normaux, c’est bon signe ; 40 pages en caractères « bible »…. ça s’annonce déjà moins bien.
Conclusion
En matière de baux commerciaux comme d’autres sujets, ne vous sentez en terrain protégé par la loi, fiez-vous au contrat et ne signez rien sans avoir compris les tenants et aboutissants.
L’obtention d’un « bon » bail est un subtil équilibre obtenu par la négociation entre deux parties. Les deux doivent se sentir à l’aise dans ce qu’ils ont négocié et être satisfaits, garant d’une bonne relation future.
Encore une fois, si vous n’êtes pas aguerris aux négociations américaines ainsi qu’aux subtilités des baux, faites vous aider de professionnels. Il vaut mieux payer des honoraires que de partir dans une galère !
En aucun cas cet article ne saurait se substituer au recours à l’avis d’un avocat, cet article à pour but de vous aider à comprendre votre lease. Nous vous incitons à requérir l’avis d’un business lawyer sur ce sujet.
(1) Brocker ou pas de broker.
Je profite pour faire un aparté sur la question du broker : le broker est payé par le vendeur ou le propriétaire 
dans le cas d’un bail. Vous pouvez (devriez…) vous faire aider par votre propre broker. Les brokers partageront les honoraires (donc pas de frais en plus), mais surtout, votre broker sera au fait des usages, des marges de manœuvre et généralement sera clairement votre partenaire dans la négociation. Il représentera vos intérêts auprès du vendeur et de son broker et sera aussi un garant de votre crédibilité (n’entrez pas négociation si vous savez dès le départ que vous ne donnerez aucune suite …. très très mauvais pour votre réputation). Il est courant en France d’essayer de « court-circuiter » l’agent immobilier … Personnellement, je le déconseille fortement aux USA surtout si vous êtes en position d’acheteur.
Notre vidéo sur Youtube relative aux commercial lease aux USA
[youtube https://www.youtube.com/watch?v=ymkdZBynZdw]
Bonjour,
Je suis detenteur d’un visa E2 et exploite un restaurant dans le sud de la Floride. Je dois renouveller mon bail arrivé a expiration . Le proprietaire veut signer un bail de 60 mois mais mon visa expire dans 36 mois. Puis je denoncer le bail pour non renouvellement de visa ? le bailleur n acceptant pas de preparer un bail pour 3 ans seulement. Merci pour vos conseils.
Bonjour,
Précision : je ne suis pas avocat, cette réponse est un avis personnel uniquement et n’a donné lieu aucune tarification.
Si votre bail arrive à échéance, il n’y a pas à le « dénoncer », il s’étient de lui même. Arrivé à la date de fin, trois solutions:
– vous partez,
– vous êtes arrivés à un accord avec votre landlord et vous restez dans le cadre d’un nouveau lease,
– vous restez sans nouveau lease tout en continuant à payer votre loyer. Vous etes dans ce cas en « month to month » et le landlord peut s’en accommoder mais il peut vous virer à tout moment (pas très confortable).
Le mieux est toujours la négociation. La loi n’est pas de votre côté car les leases sont très peu encadrés par la loi en Floride.
Si vous avez des difficultés dans les négociations, faites vous aider par un avocat « business lawyer » ou un broker. Mais si le landlord reste ferme, il n’y a pas grand choses que vous puissiez faire.
Courage.
Sylvain
Vos explications sont claires. Bravo!
Merci, le but est d’éviter que les gens ne signent des leases « dangereux » et se réveillent trop tard.
Pour faire suite à notre conversation de ce jour, je tenais à vous dire merci pour votre réactivité et vos conseils et tout cela en 24 heures!
Des conseils de grandes qualités et sur des points très importants et très stratégique, je ne manquerais pas de parler de vous a toutes mes connaissances.
Cordialement
Bonjour,
C’est en parcourant le net que je suis tombé sur votre site internet et je dois dire qu’il est de grande qualité, beaucoup d’articles reflétant la réalité sur beaucoup de points. Quel dommage de tomber dessus juste maintenant, quelques mois en arriere m’aurais permis d’éviter de perdre un maximum d’argent ! En quelques mot nous sommes arrivés aux USA (Miami) en novembre 2012 avec un visa B1/B2 renouvelé une fois, ce qui nous a permis de chercher des affaires à acheter, nous avons acheté un restaurant fermé depuis un certain temps, mais avec un potentiel très intéressant, il se trouve au cœur de Downtown et plus précisément en bas des Courthouse, nous avons obtenu notre visa 5 ans, la commence l’aventure, travaux, permis, autorisations….j’ai moi même réalisé les plans, une grande partie des travaux, créer un concept Farm to table, organic, une déco chiné pas très cher, fabriqué des meubles avec de la récupération, du bois du béton, créer des recettes un menu, recruté, géré et travaillé de l’ouverture a la fermeture. Le concept a été très vite très apprécié par la clientèle local, avocats, juges….
J’avais trouvé l’élément déclencheur faire de la nourriture simple authentique et naturel, mais voila pour revenir sur un de vos post sur les Français aux USA! Nous avions depuis le début très bien ressenti qu’il planait sur Miami une atmosphère de ‘mafia’ entre avocat d’immigration, broker, comptable…
L’objectif de ces professionnels étant uniquement l’argent au détriment du conseil, Ces mauvais conseils nous fait perdre notre lease !
Après avoir essayé de rattraper la situation avec un landlord plus que véreux, nous avons dû nous résigner et perdre 2 ans de dur labeur !
Pour rebondir et ne pas rester sur un échec, nous avons tenté de chercher une autre affaire, avec de bonnes conditions, là est le problème sur Miami, les lease sont cher, trop court et trop vétuste.
Nous avons donc fait le choix de quitter Miami et de découvrir une nouvelle ville Charlotte située en NC.
Ce qui m’amène à vous solliciter sur quelques conseils, entre autre la tax return de ce restaurant, je suis preneur de bons conseils.
Bonjour et merci de me contacter. Je suis attristé de lire votre message mais malheureusement votre cas, tel que vous me l’avez exposé au téléphone suite à ce message, est typique. Votre landlord s’est engouffré dans une faille de votre bail pour récupérer son local à bon compte dans la mesure où il en avait un autre usage prévu. Clairement la loi en Floride (cela dépend des états, dans certains états, le locataire est plus protégé) est une loi en faveur des propriétaires et il faut être très vigilant lors de la signature du lease mais aussi en cours de lease afin de ne pas se retrouver « hors contrat ». Votre broker, vos avocats, comptables sont-ils en faute ? Je ne peux évidemment pas me prononcer mais il est clair qu’une de leur mission n’est pas seulement de faire en sorte que vous achetiez un business mais aussi de vous prévenir des risques précis inclus dans votre lease. Or la faille évoquée, « une fenêtre de temps hyper réduite pour demander le renouvellement », est un piège fréquent qui expose le locataire à un non renouvellement, pour laquelle vous auriez du être alerté.
Sur la zone de Miami, sans me prononcer aussi fortement que vous, je considère que les « Us et Coutumes » locaux sont assez différent des autres zones de Floride. C’est pour cela, qu’en tant que Broker, j’ai décidé de ne pas y intervenir. Je pense qu’il faut être de Miami, où y avoir vécu longtemps, pour être à même d’y intervenir en tant que broker.
Bien entendu, je suis à votre disposition pour étudier avec vous les tax returns évoqués dans le cadre d’une prestation de consulting et vous aider à rebondir car c’est aussi ça les USA, ne pas s’appesantir sur les « échecs » mais repartir et réussir.
Bien cordialement.
Sylvain PERRET
Bonjour,
Peut-on revendre un droit au bail aux Etats-Unis comme en France si l’on veut partir avant la fin de la durée fixée ? Merci
Bonjour,
Cela pourrait s’envisager si vous avez une durée résiduelle de bail très longue et un emplacement très demandé. Sinon, comme dit dans l’article, vous n’avez pas de « droit de suite », aussi, en cas de bail normal, vous n’avez rien à revendre en fait.
Je n’ai jamais vu de cas de revente de droit au bail par le locataire.
Par contre, j’ai participé à plusieurs négociations de locataires qui voulaient être déchargés par le propriétaire dans le cadre d’une vente ou dans le cas ou ils ne faisaient pas de bonnes affaires.
Dans le 1er cas, le nouveau locataire est étudié par le propriétaire et s’il est accepté, il y a « lease assignment » ou nouveau lease (moyennant des fraus fixes contractuels).
Dans le 2ème cas, c’est de la négociation et il est rarement dans l’intérêt du propriétaire de « lacher » le locataire… ça se finit souvent en justice et il faut avoir de bons arguments pour gagner (idéalement un brêche dans le contrat).